Non, dans la plupart des cas : la loi fédérale interdit encore aux non-Canadiens d’acheter une maison ou un condo dans les grandes villes du Canada, et cette interdiction demeure en vigueur jusqu’au 31 décembre 2026.
Mais la situation est sur le point de changer : sauf prolongation, l’interdiction doit expirer le 1er janvier 2027, et plusieurs exceptions permettent déjà à de nombreux acheteurs étrangers d’acheter une propriété au Québec dès aujourd’hui.
Voici le portrait complet des règles en vigueur, des exceptions qui s’appliquent et de ce que la fin annoncée de la loi pourrait signifier pour le marché immobilier à Montréal.
Ce que dit la loi : l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens
La Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens est entrée en vigueur le 1er janvier 2023. Elle interdit à toute personne qui n’est ni citoyen canadien ni résident permanent d’acheter une propriété résidentielle au Canada.
Prévue au départ pour deux ans, la loi a été prolongée en février 2024. Sa date d’expiration actuelle est le 1er janvier 2027. L’objectif affiché du gouvernement fédéral : freiner la spéculation immobilière et protéger l’accès à la propriété pour les Canadiens et les résidents permanents.
Le statut d’immigration compte, pas le lieu de résidence : un citoyen canadien qui vit en France peut acheter au Canada sans aucune restriction.
Quelles propriétés sont visées par l’interdiction ?
L’interdiction couvre les propriétés résidentielles de 3 logements ou moins situées dans une région métropolitaine de recensement (RMR) ou une agglomération de recensement, telles que définies par Statistique Canada. Montréal et l’ensemble de sa région sont donc entièrement couverts.
Concrètement, un non-Canadien ne peut pas acheter :
- une maison unifamiliale, jumelée ou en rangée ;
- un condo à Montréal ou ailleurs en zone urbaine ;
- un duplex ou un triplex, considérés comme des immeubles résidentiels de 3 logements ou moins.
En revanche, la loi ne s’applique pas aux immeubles de 4 logements et plus, aux immeubles commerciaux, aux terrains vacants ni aux propriétés situées hors des zones métropolitaines. Un investisseur étranger peut donc acheter un quadruplex ou un immeuble à revenus au Québec sans aucune restriction, même pendant l’interdiction.
Quelles sont les pénalités en cas de violation ?
Un non-Canadien qui achète en contravention de la loi s’expose à une amende pouvant atteindre 10 000 $, tout comme les professionnels qui l’auraient sciemment aidé (courtier, notaire, avocat). Le tribunal peut même ordonner la vente forcée de la propriété. En pratique, les notaires vérifient systématiquement le statut des acheteurs, ce qui rend une violation involontaire très improbable.
Les exceptions : qui peut déjà acheter une propriété au Canada ?
L’interdiction est loin d’être absolue. Depuis les assouplissements de mars 2023, plusieurs catégories d’acheteurs étrangers peuvent acheter une maison au Canada dès maintenant, sous conditions.
Les titulaires d’un permis de travail
C’est l’exception la plus importante. Un résident temporaire peut acheter une propriété résidentielle si son permis de travail est encore valide pour au moins 183 jours à la date de l’achat, et s’il n’a pas déjà acheté un autre immeuble résidentiel au Canada. L’ancienne exigence d’avoir travaillé 3 ans au pays et de produire des déclarations de revenus a été abolie.
Les étudiants internationaux
Un étudiant étranger inscrit dans un établissement d’enseignement désigné peut acheter, mais les conditions sont strictes : présence physique au Canada d’au moins 244 jours par année pendant les 5 années précédentes, déclarations de revenus produites pour ces mêmes années, et prix d’achat maximal de 500 000 $.
Les conjoints, les personnes protégées et les autres cas
Un non-Canadien peut acheter conjointement avec son époux ou conjoint de fait si celui-ci est citoyen canadien ou résident permanent. Les réfugiés et personnes protégées peuvent acheter sans restriction, tout comme les personnes qui acquièrent une propriété par héritage, donation, divorce ou séparation.
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Ce qui change le 1er janvier 2027 : la fin prévue de l’interdiction
Sauf nouvelle intervention du gouvernement fédéral, la loi expire le 1er janvier 2027. À compter de cette date, le marché immobilier canadien serait de nouveau ouvert aux acheteurs étrangers, sans restriction liée au statut d’immigration.
Deux nuances s’imposent toutefois. D’abord, la loi a déjà été prolongée une fois, en février 2024 : une nouvelle prolongation reste possible si le gouvernement fédéral juge que les conditions du marché immobilier le justifient. Ensuite, selon plusieurs sources, Ottawa étudie un modèle inspiré de l’Australie, qui permettrait aux non-résidents d’acheter des constructions neuves et des terrains vacants, tout en les excluant du marché de la revente.
À quoi ressemble le marché que ces acheteurs étrangers retrouveraient ? Sur l’île de Montréal, le prix médian tourne autour de 450 000 $ pour un condo, 800 000 $ pour une maison unifamiliale et 800 000 $ pour un duplex, les plex se négociant autour de 1 000 000 $. Des valeurs élevées, mais nettement plus accessibles que Vancouver ou Toronto, sans surtaxe provinciale sur les achats étrangers : une combinaison qui place Montréal en tête de liste pour bien des investisseurs internationaux.
Pour les vendeurs montréalais, la fin de l’interdiction signifierait l’arrivée d’un nouveau bassin d’acheteurs internationaux, particulièrement actifs dans les quartiers centraux. Si vous envisagez de vendre une maison à Montréal en 2027, ce contexte pourrait jouer en votre faveur.
Aucune décision officielle n’a encore été annoncée : toute planification doit rester conditionnelle jusqu’à la confirmation d’Ottawa.
Acheter au Québec en tant qu’acheteur étranger : ce qu’il faut prévoir
Bonne nouvelle : contrairement à la Colombie-Britannique (20 %) et à l’Ontario (25 %), le Québec n’impose aucune taxe supplémentaire aux acheteurs étrangers. Les frais d’acquisition sont les mêmes que pour un résident, incluant les droits de mutation, que vous pouvez estimer avec notre calculateur de taxe de bienvenue.
Quelques particularités demeurent pour un acheteur venant de l’étranger :
- La mise de fonds : sans revenus canadiens, les banques exigent généralement au moins 35 % du prix d’achat. Avec un permis de travail valide et des revenus au Canada, les exigences se rapprochent de celles d’un résident.
- Le financement : la pré-approbation hypothécaire est l’étape numéro un. Certaines institutions offrent des programmes conçus pour les nouveaux arrivants, et nos partenaires spécialisés en courtage hypothécaire et au financement accompagnent régulièrement des dossiers d’acheteurs étrangers.
- Les fonds : l’argent de la mise de fonds doit généralement se trouver dans un compte bancaire canadien au moins 30 jours avant la signature, avec une traçabilité documentée.
- Le notaire : au Québec, c’est le notaire qui finalise la transaction et signe l’acte de vente, une différence marquante avec plusieurs pays.
- Le budget global : utilisez notre calculatrice hypothécaire pour valider votre capacité d’emprunt avant de magasiner.
Ces obligations fiscales et bancaires peuvent sembler lourdes, mais elles sont bien balisées : avec la bonne préparation, un achat immobilier au Québec se déroule dans des délais comparables à ceux d’un résident, soit 45 à 90 jours entre la promesse d’achat et la signature.
Les étapes pour acheter une propriété au Québec depuis l’étranger
Une fois votre admissibilité confirmée, le processus d’achat suit les mêmes grandes étapes que pour un résident, avec quelques précautions supplémentaires liées à votre statut. Voici le parcours type :
- Valider votre statut et votre financement. Confirmez que vous entrez dans une exception à la loi (ou attendez 2027), puis obtenez une pré-approbation hypothécaire auprès d’une banque canadienne. Ouvrez votre compte bancaire et transférez vos fonds tôt.
- Cibler le bon secteur. Quartiers centraux, proximité du métro, potentiel locatif : le choix du secteur pèse lourd dans la valeur de revente. Notre connaissance rue par rue des quartiers de Montréal vous évite les mauvaises surprises.
- Visiter et déposer une promesse d’achat. Les visites virtuelles permettent d’avancer à distance. La promesse d’achat, encadrée par les formulaires de l’OACIQ, fixe le prix, les conditions d’inspection et de financement, et les délais.
- Réaliser les conditions. Inspection du bâtiment, confirmation du prêt hypothécaire, révision des documents de copropriété s’il s’agit d’un condo : cette période dure généralement de 7 à 21 jours.
- Signer chez le notaire. Le notaire vérifie les titres, reçoit les fonds, signe l’acte de vente et l’inscrit au Registre foncier. C’est à cette étape que la présence physique (ou une procuration) est requise.
À chaque étape, un accompagnement local fait gagner du temps et évite les erreurs coûteuses, surtout lorsque des milliers de kilomètres vous séparent de la propriété convoitée.
Pourquoi s’entourer d’un courtier pour un achat depuis l’étranger ?
Acheter une propriété à distance, dans un cadre légal qu’on ne connaît pas, multiplie les risques d’erreur : mauvaise évaluation du secteur, promesse d’achat mal conditionnée, délais de financement sous-estimés. C’est exactement le type de projet où l’Équipe Steve Rouleau, votre courtier immobilier à Montréal, fait la différence.
Depuis plus de 22 ans et des centaines de transactions dans les quartiers centraux de Montréal, notre équipe accompagne aussi des acheteurs internationaux : analyse d’admissibilité selon votre statut, coordination avec le notaire et les conseillers fiscaux, visites virtuelles et négociation sur place.
Un avantage clé pour vous : depuis 2022, la loi interdit la double représentation au Québec. Un courtier qui représente le vendeur ne peut plus représenter l’acheteur dans la même transaction. En nous mandatant comme courtier acheteur, vous avez la certitude que nos conseils servent vos intérêts, et uniquement les vôtres. Consultez le profil de l’équipe Steve Rouleau pour en savoir plus.
Questions fréquentes : acheter une maison au Canada en tant qu’étranger
Un étranger peut-il acheter une maison au Canada en 2026 ?
Pas dans la plupart des cas. L’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens reste en vigueur jusqu’au 31 décembre 2026 dans les zones métropolitaines. Les titulaires d’un permis de travail valide 183 jours ou plus, les conjoints de citoyens canadiens ou de résidents permanents et certaines autres catégories font toutefois exception et peuvent acheter dès maintenant.
Quand les étrangers pourront-ils acheter une maison au Canada ?
La loi doit expirer le 1er janvier 2027. Sauf prolongation, les non-Canadiens pourront alors acheter une propriété résidentielle partout au pays, sans restriction liée à leur statut. Le gouvernement fédéral n’a pas encore confirmé officiellement ses intentions, et un modèle limitant les achats étrangers aux constructions neuves est aussi à l’étude.
Un non-résident peut-il acheter un plex ou un immeuble à revenus à Montréal ?
Oui. L’interdiction vise uniquement les immeubles résidentiels de 3 logements ou moins. Un immeuble de 4 logements et plus, un immeuble commercial ou un terrain vacant peut être acheté par un non-Canadien sans aucune restriction, même avant 2027.
Y a-t-il une taxe pour les acheteurs étrangers au Québec ?
Non. Le Québec n’impose aucune surtaxe aux acheteurs étrangers, contrairement à l’Ontario et à la Colombie-Britannique. Vous payez les mêmes frais qu’un résident : droits de mutation (taxe de bienvenue), honoraires du notaire et ajustements de taxes foncières.
Quelle mise de fonds pour un acheteur étranger au Canada ?
Sans revenus canadiens, prévoyez au moins 35 % de mise de fonds ; les banques exigent aussi que les fonds soient au Canada environ 30 jours avant la signature. Avec un permis de travail et des revenus canadiens, la mise de fonds peut descendre à 5 à 20 % selon le dossier et le prix de la propriété.
Est-ce qu’un Français peut acheter une maison au Canada ?
Oui, sous conditions. La loi s’applique aux ressortissants français comme à tous les autres non-Canadiens : sans citoyenneté canadienne ni résidence permanente, un Français ne peut pas acheter de maison ou de condo dans le Grand Montréal avant 2027, sauf s’il détient un permis de travail valide 183 jours ou plus (incluant le PVT) ou entre dans une autre exception. Les immeubles de 4 logements et plus et les secteurs hors zones métropolitaines demeurent accessibles sans restriction.
Est-ce qu’acheter une propriété au Canada donne un statut d’immigration ?
Non. L’achat immobilier et l’immigration sont deux processus entièrement distincts. Acheter une maison au Canada ne confère ni la résidence permanente, ni un permis de travail, ni un quelconque avantage dans une demande d’immigration.
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