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Steve Rouleau
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Acheter un condo neuf ou usagé : sur quels critères choisir ?

Publié le 09/11/2017

Le mot condo évoque la nouveauté. C'est qu'on entend souvent parler des projets de condo ou des développements nouvellement construits. Toutefois, le concept existe depuis plusieurs décennies et par conséquent, on trouve sur le marché autant de condos neufs que de condos usagés.

Les condos usagés peuvent autant désigner des habitations datant de plusieurs décennies que d'autres qui ont été construites il y a deux ans et qui ont déjà eu des occupants. À la question "est-il préférable d'acheter un condo neuf ou usagé?", la réponse comporte donc plusieurs variables.

Vous avez un projet d'achat de condo? Il sera important que cette interrogation fasse partie de votre processus de recherche et de décision.

Voici donc quelques critères sur lesquels vous baser pour choisir l'option qui vous conviendra le mieux:

L'effet de nouveauté vs. L’effet du temps

L'achat d'un condo neuf implique que vous en serez les premiers occupants. Les matériaux qui font partie de la structure, des surfaces et des éléments décoratifs sont donc "vierges" si l'on peut s'exprimer ainsi, car ils n’ont pas subi d'usure.

Toutefois, d’aucuns trouvent un certain charme aux condos usagés, car cette usure peut conférer beaucoup de personnalité au décor de ceux-ci. Tant que les matériaux sont encore en bon état, il s'agit donc d'une question de préférence.

L'importance de la visite

Acheter un condo usagé permet à l'acheteur de visiter sa future propriété avant de prendre sa décision. Il peut donc analyser comment il se sent lorsqu'il se trouve à l'intérieur, l'emplacement dans le projet de condo, la luminosité, la qualité de la finition, la disposition des pièces et si ses meubles entre dans les différentes pièces.

Bien sûr, en ce qui concerne l'achat d'un condo neuf, il arrive que celui-ci ne puisse pas être visité, surtout lorsqu'il s'agit d'un achat sur plan. Il faut donc faire profession de foi, en quelque sorte, par rapport au promoteur (qualité de construction et de finition) d'où l'importance de bien faire ses recherches en égard à la réputation de celui-ci.

Souvent, les contrats d'achat comprennent la possibilité de visiter le chantier à un certain moment, mais ceci n'est pas systématique. De surcroit, plusieurs projets d'immobilier offrent des modèles de condo à visiter. Toutefois, ceux-ci ne représentent pas nécessairement la taille, ni la disposition du condo que vous achèterez car souvent ce sera le modèle le plus grand avec tout les extras possible ajoutés.

Enfin, il existe aussi des condos neufs qui ont déjà été construits et qui peuvent donc faire l'objet d'une visite. Dans tous les cas, cette étape est importante car rien ne remplace le fait de pouvoir juger les lieux en personne.


La personnalisation du condo

Un avantage des condos neufs, qui peut s'avérer très intéressant, est le fait que lorsque l'achat est fait sur plan, l'acheteur peut avoir une certaine liberté par rapport aux matériaux. Par exemple, on lui offre souvent la possibilité de sélectionner les matériaux de plancher, de portes d'armoires ou de dosseret de cuisine (avec des matériaux de base), afin de personnaliser sa demeure avant de l'occuper. Ces options font partie du prix d'achat et lorsque l'acheteur obtient les clés, le condo est prêt à être habité. Par contre il pourrait y avoir des extras à débourser si l'acheteur désir avoir des matériaux de meilleurs qualités.

Pour ce qui est d'un condo usagé, la personnalisation implique parfois des rénovations, de petite ou de grande envergure. Cela revient à calculer des coûts supplémentaires. Cependant, il est parfois possible d'inclure ces rénovations lors de la négociation de prix.

Le potentiel de surprises

Tel qu'affirmé auparavant, dans le cadre de l'achat d'un condo qui n'a pas encore été construit, il y a un potentiel de surprises. Par exemple, il faut s'attendre à ce que la taille et à la disposition des éléments puissent avoir été modifiées entre le moment de la signature de promesse d'achat et celui de la construction. Il faut aussi bien prendre note que les pieds carrées mentionnées sont des pieds carrées brute et non net ce qui réduira passablement la superficie total.  À ne pas oublié qu'il se peut que le condo soit situé du coté le moins ensoleillé ou au dessus de la porte du garage ce qui occasionnera plus de bruits.

Les condos usagés réservent eux aussi des surprises, mais celles-ci peuvent être repérées lors de la visite et normalement, une bonne inspection permettra de soulever d'éventuels problèmes.

Les considérations financières

À première vue, l'achat d'un condo neuf peut sembler plus économique. Toutefois, la réponse n'est pas si évidente. En fait, on peut dire que c'est plutôt du cas par cas.

Si, à prix semblable, on peut acheter un condo neuf ou un condo usagé, chacune de ces considérations implique différentes dépenses à court et à long terme. Il y a bien sur les rénovations qui pourraient être couteuses dans un condo usagé. De plus, tout dépendant de la qualité et l'année de la construction, les condos usagés peuvent occasionner de plus grosses dépenses énergétiques. 

Ensuite viennent les dépenses régulières, dont les frais de condo. À l'achat d'un condo usagé, le fonds de prévoyance est déjà constitué et les frais ont déjà été déterminés. L'acheteur potentiel peut donc demander à voir les états-financiers pour avoir une idée de la gestion actuelle et les prévoyances et dépenses future de la copropriété. Pour ce qui est des frais de condo dans une construction neuve, tout est à faire, ce qui peut parfois entraîner de l'essai-erreur dans les premiers temps.

La valeur de revente du condo neuf vs usagé

Pour nombre d'acheteurs, la valeur de revente est un critère important car elle permet de savoir si l'investissement en vaut la peine. Il semble que dans certains cas, la valeur d'un condo neuf puisse être moins intéressante, surtout lorsque celui-ci est installé dans un développement avec plusieurs propriétés semblables. Comme il est presque identique aux autres condos situés dans le même immeuble, l'argument de vente est moins intéressant, surtout s'il reste des condos neufs à vendre ou l'on peut encore choisir ses matériaux de finitions ou si d'autres voisins décident de vendre à un prix moins cher.

Un condo usagé, qui a acquis plus de personnalité ou qui est situé dans un immeuble plus âgé, verra sa valeur jugée et augmentée par rapport à la qualité de son état actuel et par son aspect unique et attrayant.


Les quartiers

Il y a beaucoup de projets de condos neufs à Montréal mais dans plusieurs quartiers centraux, ce sont les multiplexes, avec des condos usagés, qui pullulent. C'est le genre de propriété que vous retrouverez beaucoup dans les secteurs résidentiels du Plateau, de Rosemont, de Villeray et de Notre-Dame-de-Grâce, par exemple. D'un autre côté, dans Griffintown et le village Shaughnessy, ce sont plutôt des condos neufs qui abondent. Selon l'emplacement que vous préférez, vous aurez donc à choisir parmi les différentes options disponibles sur le marché. Il faut aussi prendre note que souvent, les condos neufs dans les quartiers centraux, sont situés à des endroits qui étaient moins attrayant dans le passé et à cause de la densification de Montréal se sont développés. Mais pour certains de ces projets, l'emplacement n'est pas toujours idéal.

Au final, lorsqu'il est question d'acheter un condo neuf ou usagé, il est surtout important de définir nos besoins et nos préférences. Ensuite, c'est lors des recherches qu'on peut mieux cibler nos critères par rapport à celui-ci. Enfin, il va sans dire que les précieux conseils d'un courtier immobilier seront très utiles pour prendre ce genre de décision!

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